Як купити квартиру на вторинному ринку

квартира на вторинному ринку

Звернемо увагу на квартири, які вже комусь належали, тобто на вторинний ринок.

Рекомендація № 1: визначитеся, Ви робите все самі або за допомогою ріелтора.

Тут, звичайно, вирішувати Вам, але якщо це перша угода, краще не ризикувати. Аж надто багато тонкощів – чого варта тільки перевірка так званої чистоти квартири. Позбавити від цього головного болю можуть агентства нерухомості, в яких є не тільки штат ріелторів, а й юридичний відділ. Супровід всієї угоди – процес не дешевий, тому, якщо грошей все-таки шкода, можна користуватися окремими послугами, найняти юриста для укладення договору купівлі-продажу або оцінки чистоти квартири. Але юрист повинен бути не простий, а спеціалізується на операціях з нерухомістю.

Ціна питання: за супровід всієї угоди агентства зазвичай беруть від 2 – 5% вартості квартири, включаючи і послугу з підбору варіантів, і перевірку на юридичну чистоту. Втім, практика показує, що торг доречний майже завжди. Разом з тим, важливо пам’ятати, що є все ж межа, нижче якого ріелтор не піде для роботи за угодою.

Необхідні документи: договір з агентством / юридичною компанією, в якому прописані права та обов’язки сторін, порядок оплати та розірвання договору, санкції за порушення договору сторонами.

Рекомендація № 2: вирішіть, чи підходять Вам варіанти з альтернативними угодами

Альтернативна угода – по суті, обмін квартирами за допомогою угоди купівлі-продажу. Наприклад, сім’я розмінює трикімнатну квартиру на однокімнатну та двокімнатну квартири. У свою чергу власники однокімнатної квартири шукають трикімнатну або двокімнатну з доплатою … і т. д. Як правило, продаючи житло, люди прагнуть купити нове, не зв’язуючись з готівкою. На готівковий розрахунок погоджуються зазвичай ті, хто дуже потребує його, або ті, хто збирається їхати з міста або з країни взагалі. На жаль, у “альтернативного” варіанту є істотні мінуси.

По-перше, непередбачувані терміни: потрібно вибудувати ланцюжок так, щоб всі її ланки вибрали саме ту квартиру, яка їм підходить. До того ж на всіх етапах існує ризик розриву ланцюжка: один з учасників може передумати, у іншого виявляться проблеми з документами – і можна починати заново. Пам’ятайте, що, як правило, “альтернативні” квартири через складність і тривалість угоди коштують на 10% дешевше “чистих”, чиї власники розраховують отримати валізку грошей.

Рекомендація № 3: виберіть квартиру

Все починається з вибору району, в якому Ви хочете жити. Не надто довіряйте спогадам про улюблені з дитинства місця – швидше за все, Ви там просто прогулювалися і точно не звертали уваги на кількість дитячих садків, шкіл і магазинів. Через Інтернет в базі нерухомості вивчіть ціновий діапазон виставлених квартир і, переконавшись, що є з чого вибрати по Вашому бюджету, ще раз прогуляйтеся по улюблених районам, бажано в годину пік. Повірте, Вас можуть чекати розчарування. Нарешті, коли відповідні райони обрані, приступайте до ретельного моніторингу пропозиції. Будьте готові до того, що якщо Ви шукаєте квартиру в базах Інтернету, в 99% випадків Ви потрапите на посередників.

Рекомендація № 4: перевірте обраний варіант

Нарешті, Ви знайшли варіант який Вас найбільше влаштовує. Не поспішайте. Якщо Ви були на першому перегляді з ріелтором – не полінуйтеся і відвідайте будинок ще раз. Агенти, якими б порядними людьми вони ні були, в першу чергу зацікавлені в угоді. Хто знає, може бути, приїхавши самостійно, Ви розглянете не помічені раніше деталі, які саме Вам рішуче не підходять. Непогано буде поговорити з сусідами. У невимушеній бесіді можна дізнатися багато цікавого: чи є в під’їзді люди зі шкідливими звичками, чи безпечно залишати машину у дворі, чи велика черга у дитячий садок, тощо. Може, після цього візиту до перевірки юридичної чистоти квартири справа навіть і не дійде, не кажучи вже про саму операцію.

Якщо все добре, починається найскладніший етап – перевірка історії квартири. Ризик тут великий – можна втратити навіть квартиру, куплену за законом, якщо зявляться спадкоємці. Або, приміром, нинішній власник придбав її у визнаного недієздатним громадянина. Добросовісний набувач (той, хто купує квартиру, дотримуючись усіх вимог закону і не знаючи, що є обставини, що перешкоджають угоді) може розраховувати на деяку компенсацію від держави, але практика її отримання не відпрацьована, а сума все одно буде в кілька разів менше ціни придбаної квартири. Самостійно перевірити історію складно: неспеціаліст в подібних питаннях не знає всіх тонкощів і не має зв’язків у відповідних інстанціях, які дозволять провести перевірку без зволікань.

Необхідні документи: потрібно перевірити правовстановлюючі документи на квартиру (в пошуках можливих обтяжень і для вивчення умов придбання квартири її нинішнім власником); виписки з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним; відомості про зареєстрованих в квартирі громадянах; наявність рішень опікунських рад ; дієздатність учасників попередніх угод з квартирою; історію попередніх угод, особливо якщо квартира продавалася кілька разів за короткий проміжок часу

Рекомендація № 5: укладіть угоду

Якщо все чисто, вносите аванс і починайте готувати угоду. Якщо Ви підшукали квартиру, яка продається без альтернативи, для підтвердження серйозності намірів досить буває суми близько 1000 у.о., яка вноситься як передоплата. При альтернативі вноситься аванс, і суми тут фігурують більш суттєві – від 3000 у.о. і вище, зазвичай – близько 5% вартості квартири. До моменту укладення угоди сторони повинні узгодити договір купівлі-продажу. Теоретично саму угоду можна закрити протягом дня: спочатку підписується договір купівлі-продажу, після чого – вже в банку – договір оренди комірки. Далі найголовніше – подача пакету документів для реєстрації переходу права власності. Зазвичай реєстрація договору купівлі-продажу оплачується сторонами навпіл, а от договір переходу права – вже покупцем. Далі залишається тільки чекати, зазвичай не більше двох тижнів.

Необхідні документи: від покупця потрібно тільки ксерокопія всіх сторінок паспорта, а також його оригінал і погоджений договір купівлі-продажу; продавець готує решта пакету документів – свідоцтво про реєстрацію права власності, правовстановлюючий документ на квартиру, кадастровий паспорт на квартиру (оригінал), квитанцію про оплату державного мита за реєстрацію, нотаріально завірена згода дружини/чоловіка на вчинення правочину або нотаріальне підтвердження того, що особа у шлюбі не перебуває, виписку з будинкової книги (термін дії – 1 місяць), копію паспорта.

Рекомендація № 6: отримаєте ключі

Зазвичай передача ключів здійснюється в той же день, коли БТІ видав зареєстровані договори. Супроводжується це подія, як правило, підписанням акту прийому-передачі квартири, в якому вказується, в якому стані, з якою меблями продавець передає житло покупцеві. У цей же день продавець забирає гроші з банку.

5 головних помилок, які зазвичай здійснює покупець

  1. Неуважно відноситься до збору інформації про будинок і район. Як результат – сусідами виявляються алкоголіки, а шлях до найближчого пристойного магазину займає більше півгодини пішки.
  2. Нехтує допомогою фахівців. Не намагайтеся економити на повноцінній перевірці квартири. Самостійно це зробити можна, особливо якщо досвід покупки вже є, але набагато безпечніше довірити цей момент професіоналу.
  3. Заощаджує на безпеці. Краще не розглядайте варіанти, навіть якщо вони дешевші ринку, з продажем за дорученням, не купуйте квартиру у людей, зареєстрованих в іншому місті. Вибір квартир досить великий, не варто створювати ризик позбутися квартири в майбутньому.
  4. Поспішає з покупкою. Рішення має бути зваженим; не піддавайтеся на розмови про швидко зростаючі ціни.
  5. Вносить аванс, ще не перевіривши юридичну чистоту квартири, тому що на цьому наполягає продавець. Не погоджуйтеся на подібні умови – Ви можете передумати, а застава залишиться у продавця.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *